從2025年12月商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)正式啟動(dòng)，到近期首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品已申報(bào)至證監(jiān)會(huì)與交易所并獲受理，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以市場(chǎng)化、法治化的方式深化改革是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)建設(shè)的基調(diào)，在制度保障與市場(chǎng)協(xié)同推動(dòng)下，更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)有望通過(guò)REITs對(duì)接資本市場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)前期發(fā)展，我國(guó)已積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，蘊(yùn)藏著巨大的價(jià)值潛能。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能從大規(guī)模投資拉動(dòng)向更注重效率與創(chuàng)新的新模式轉(zhuǎn)變，如何盤(pán)活巨量社會(huì)存量資產(chǎn)，提升資源配置效率便是其中一道必答題。

公開(kāi)資料顯示，此次首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正是通過(guò)將具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等新質(zhì)生產(chǎn)力的培育與發(fā)展中，直接打通盤(pán)活存量與引導(dǎo)資金投向新發(fā)展領(lǐng)域的通道，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素更高效的良性循環(huán)。

“盤(pán)活巨量社會(huì)存量資產(chǎn)，提升資源配置效率。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)型和服務(wù)國(guó)家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力戰(zhàn)略的關(guān)鍵金融基礎(chǔ)設(shè)施和利器?！眹?guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員龐溟表示。

資本市場(chǎng)的建設(shè)歷來(lái)堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化的原則。創(chuàng)新既要敢闖敢試，又要嚴(yán)守合規(guī)底線，始終錨定市場(chǎng)化、法治化方向，實(shí)現(xiàn)規(guī)范與活力相統(tǒng)一。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs也是如此，在合規(guī)框架下，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資產(chǎn)篩選、定價(jià)與資源配置中的核心作用，構(gòu)建既包容創(chuàng)新又規(guī)范有序的發(fā)展生態(tài)，聚焦重大性、建設(shè)性問(wèn)題，以市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識(shí)別與價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs結(jié)構(gòu)復(fù)雜，底層資產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，合規(guī)手續(xù)涉及范圍廣、辦理程序復(fù)雜，單項(xiàng)目往往涉及數(shù)十項(xiàng)合規(guī)手續(xù)辦理。受歷史因素影響，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合規(guī)手續(xù)缺失的情況在行業(yè)內(nèi)較為普遍，項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，不僅需要把握參與主體和底層資產(chǎn)合規(guī)的問(wèn)題，也要把握產(chǎn)品發(fā)行交易和底層資產(chǎn)運(yùn)作治理合規(guī)問(wèn)題，還要把握產(chǎn)品全環(huán)節(jié)信息披露以及資金與分配等合規(guī)問(wèn)題。

記者從監(jiān)管部門了解到，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審核過(guò)程中，合規(guī)性仍然是根本要求。同時(shí)，也需要考慮歷史背景下的實(shí)際情況和市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)需求，平衡好重大性和建設(shè)性，體現(xiàn)制度的包容性和適應(yīng)性。一方面，要合理判斷問(wèn)題的重大性，評(píng)估問(wèn)題性質(zhì)與影響大小，不因個(gè)別細(xì)枝末節(jié)的瑕疵或?qū)ν顿Y者影響較小的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)形成實(shí)質(zhì)性障礙。另一方面，體現(xiàn)審核實(shí)踐的建設(shè)性導(dǎo)向，不簡(jiǎn)單作出“行”或“不行”的結(jié)論，而要實(shí)事求是、綜合考量經(jīng)營(yíng)主體的歷史情況與實(shí)際狀況。對(duì)存在障礙的事項(xiàng)，在嚴(yán)守法律法規(guī)和監(jiān)管底線的前提下，提出合規(guī)可行的優(yōu)化路徑與解決方案，引導(dǎo)市場(chǎng)參與主體達(dá)成合規(guī)要求，最終服務(wù)于市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

“發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，既要筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線、守住安全底線，也要充分釋放市場(chǎng)活力，實(shí)現(xiàn)規(guī)范與發(fā)展的動(dòng)態(tài)平衡?！饼嬩楸硎?，必須堅(jiān)持合規(guī)要求維護(hù)好國(guó)家利益，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，同時(shí)充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，推動(dòng)形成各方共贏的良好發(fā)展局面。

業(yè)內(nèi)人士期待，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出將進(jìn)一步健全多層次資本市場(chǎng)體系，這不僅是重要的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略的資本市場(chǎng)工具，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式具有深遠(yuǎn)意義。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 馬春陽(yáng)）