3月31日，一個(gè)普通工作日的下午，在位于上海浦東新區(qū)張楊路與德平路交界處的上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心內(nèi)，中國(guó)證券報(bào)記者看到，自助查詢機(jī)前、繳稅窗口前、過(guò)戶受理柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)?！白罱司蜎](méi)少過(guò)，周末更是如此?！苯灰字行娜龢蔷C合受理區(qū)維持秩序的保安對(duì)記者說(shuō)。

　　3月的最后一天，隨著1037套成交的鎖定，上海3月二手房成交量（指網(wǎng)簽，含住宅、商業(yè)、車位等）達(dá)3.1萬(wàn)套，創(chuàng)下上海近五年來(lái)二手房月度成交新高（2021年4月以來(lái)首次超3萬(wàn)套）。

　　● 本報(bào)記者 喬翔

　　政策提升市場(chǎng)活躍度

　　記者走訪了解到，當(dāng)前市場(chǎng)成交節(jié)奏大幅加快，有中介機(jī)構(gòu)直言客戶主動(dòng)約看太多，根本忙不過(guò)來(lái)，以往拖沓的購(gòu)房決策周期被大幅壓縮，市場(chǎng)交易活躍度高。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海二手房合計(jì)成交量達(dá)3.1萬(wàn)套，日均成交套數(shù)破千。成交結(jié)構(gòu)上，剛需房源持續(xù)高效去化，同時(shí)改善型房源的帶看與咨詢量也迎來(lái)增長(zhǎng)。

　　去年四季度以來(lái)，上海二手房月度成交量始終穩(wěn)定在2萬(wàn)套以上（僅今年2月因春節(jié)假期有所回落）。特別是在新一輪政策催化下，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升。

　　2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，自2026年2月26日起施行。

　　《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策。一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限。對(duì)非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。二是符合條件的非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購(gòu)買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。

　　《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

　　中原地產(chǎn)分析稱，當(dāng)前上海二手房回暖節(jié)奏加快，直接跳過(guò)傳統(tǒng)爬坡期。新政后首個(gè)雙休日單日成交即破千套，后續(xù)熱度一路走高，工作日也有單日成交破千套的情況出現(xiàn)。隨著市場(chǎng)持續(xù)走熱，房東心態(tài)也逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，熱門板塊、低價(jià)房源跳價(jià)案例增多，議價(jià)空間開(kāi)始收窄，優(yōu)質(zhì)房源掛牌即成交。

　　增量需求進(jìn)一步釋放

　　在交易中心的三樓綜合受理大廳，記者在與辦完過(guò)戶手續(xù)的小張的交流中了解到，他來(lái)自江蘇鹽城，在上海工作剛滿一年。此次恰好“踩中”了上海這一輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策。

　　“差不多去年這時(shí)候我還不敢想買房的事?！毙埜嬖V記者，他買下的是浦東一套280萬(wàn)元左右的“低總價(jià)二手房”，面積不大，但勝在離地鐵近、總價(jià)可控，“首付不到60萬(wàn)元，公積金貸滿，月供比之前租房多不了多少?！?/p>

　　小張的故事是比較具有代表性的樣本。中原地產(chǎn)相關(guān)報(bào)告分析稱，從交易結(jié)構(gòu)看，剛需群體成為本輪行情的主力軍。3月以來(lái)，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的剛需上車房源，交易占比穩(wěn)定維持在70%以上。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2026年1至2月，上海70平米以下二手房成交占比提升至42%。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)房源整體向低總價(jià)段回落。2026年1至2月，上海300萬(wàn)元以內(nèi)二手房成交套數(shù)占比較2025年同期提升了6個(gè)百分點(diǎn)，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)25%。

　　這一數(shù)據(jù)背后，或是對(duì)應(yīng)兩類人群的集中入場(chǎng)：第一類是政策釋放的“增量需求”——類似小張這樣社保剛滿1年的新上海人；第二類則是轉(zhuǎn)變思維的“剛需族”。

　　在上海一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作的小鄭，此前一直是堅(jiān)定的“租房派”。但從去年三季度以來(lái)，他一直在算一筆賬：他租住的小區(qū)，同戶型房源掛牌價(jià)已有明顯回調(diào)，但月租金依舊維持在穩(wěn)定水平?！八阆聛?lái)租售比大概2.3%，加上自己判斷房?jī)r(jià)繼續(xù)大跌的空間似乎不太大了，買房可能也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”

　　“當(dāng)前‘低總價(jià)二手房’行情的核心邏輯，是資產(chǎn)定價(jià)向現(xiàn)金流的回歸。在低利率環(huán)境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本、是否優(yōu)于其他理財(cái)產(chǎn)品，成為衡量投資價(jià)值的重要標(biāo)尺?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。這也正是為何盡管部分房源老舊，仍能吸引購(gòu)房者入場(chǎng)的原因，即月供和租金差不多了?！?/p>