從2025年12月商業(yè)不動產投資信托基金（REITs）試點正式啟動，到近期首批商業(yè)不動產REITs產品已申報至證監(jiān)會與交易所并獲受理，商業(yè)不動產REITs市場建設持續(xù)推進。在業(yè)內人士看來，以市場化、法治化的方式深化改革是商業(yè)不動產REITs市場建設的基調，在制度保障與市場協(xié)同推動下，更多優(yōu)質商業(yè)不動產有望通過REITs對接資本市場。

經過前期發(fā)展，我國已積累了大量優(yōu)質商業(yè)不動產，蘊藏著巨大的價值潛能。當前我國經濟增長動能從大規(guī)模投資拉動向更注重效率與創(chuàng)新的新模式轉變，如何盤活巨量社會存量資產，提升資源配置效率便是其中一道必答題。

公開資料顯示，此次首批商業(yè)不動產REITs產品底層資產運營成熟，現金流較為穩(wěn)定。而商業(yè)不動產REITs正是通過將具備穩(wěn)定現金流的不動產資產或權益轉化為標準化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創(chuàng)新、產業(yè)升級等新質生產力的培育與發(fā)展中，直接打通盤活存量與引導資金投向新發(fā)展領域的通道，實現生產要素更高效的良性循環(huán)。

“盤活巨量社會存量資產，提升資源配置效率。商業(yè)不動產REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經濟增長動能轉型和服務國家發(fā)展新質生產力戰(zhàn)略的關鍵金融基礎設施和利器?！眹医鹑谂c發(fā)展實驗室特聘高級研究員龐溟表示。

資本市場的建設歷來堅持市場化、法治化的原則。創(chuàng)新既要敢闖敢試，又要嚴守合規(guī)底線，始終錨定市場化、法治化方向，實現規(guī)范與活力相統(tǒng)一。商業(yè)不動產REITs也是如此，在合規(guī)框架下，充分發(fā)揮市場在資產篩選、定價與資源配置中的核心作用，構建既包容創(chuàng)新又規(guī)范有序的發(fā)展生態(tài)，聚焦重大性、建設性問題，以市場機制實現優(yōu)質資產的識別與價值發(fā)現。

商業(yè)不動產REITs結構復雜，底層資產建設運營周期較長，合規(guī)手續(xù)涉及范圍廣、辦理程序復雜，單項目往往涉及數十項合規(guī)手續(xù)辦理。受歷史因素影響，商業(yè)不動產領域合規(guī)手續(xù)缺失的情況在行業(yè)內較為普遍，項目推進過程中，不僅需要把握參與主體和底層資產合規(guī)的問題，也要把握產品發(fā)行交易和底層資產運作治理合規(guī)問題，還要把握產品全環(huán)節(jié)信息披露以及資金與分配等合規(guī)問題。

記者從監(jiān)管部門了解到，在商業(yè)不動產REITs審核過程中，合規(guī)性仍然是根本要求。同時，也需要考慮歷史背景下的實際情況和市場發(fā)展建設需求，平衡好重大性和建設性，體現制度的包容性和適應性。一方面，要合理判斷問題的重大性，評估問題性質與影響大小，不因個別細枝末節(jié)的瑕疵或對投資者影響較小的問題，對項目推進形成實質性障礙。另一方面，體現審核實踐的建設性導向，不簡單作出“行”或“不行”的結論，而要實事求是、綜合考量經營主體的歷史情況與實際狀況。對存在障礙的事項，在嚴守法律法規(guī)和監(jiān)管底線的前提下，提出合規(guī)可行的優(yōu)化路徑與解決方案，引導市場參與主體達成合規(guī)要求，最終服務于市場的健康長遠發(fā)展。

“發(fā)展商業(yè)不動產REITs，既要筑牢風險防線、守住安全底線，也要充分釋放市場活力，實現規(guī)范與發(fā)展的動態(tài)平衡?！饼嬩楸硎?，必須堅持合規(guī)要求維護好國家利益，切實保護投資者合法權益，同時充分尊重市場規(guī)律，推動形成各方共贏的良好發(fā)展局面。

業(yè)內人士期待，商業(yè)不動產REITs的推出將進一步健全多層次資本市場體系，這不僅是重要的金融產品創(chuàng)新，更是服務國家戰(zhàn)略的資本市場工具，對促進經濟結構轉型、推動房地產行業(yè)新發(fā)展模式具有深遠意義。（經濟日報記者 馬春陽）